INVESTIRE NEI CONDHOTEL: NUOVA FORMULA DI SECONDA CASA CHE NON VIOLA I POTERI URBANISTICI E TURISTICI

In questi anni in cui si è registrato un periodo poco fiorente anche nel settore immobiliare, se ne sono sentite delle belle in quanto a storie sull’arte dell’arrangiarsi e dell’ingegnarsi: dal cohousing, alla multiproprietà, al proliferare degli affitti condivisi.

Dagli Stati Uniti e dalla Spagna è approdata una nuova formula, cioè quella dei Condhotel, fenomeno in espansione che la legge italiana ha perfino sentito l’esigenza di dover legiferare per disciplinare questa tendenza.

Innanzitutto, occorre fornire una definizione di Condhotel. Essi sono una tipologia innovativa di esercizi alberghieri aperti al pubblico, a gestione unitaria composti da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso Comune, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale. In altre parole, gli hotel possono vendere stanze dotate di cucina e stanze. La vendita non deve superare il 40% della superficie complessiva dei compendi immobiliari interessati, dunque i privati che acquistano queste stanze possono cambiarne la destinazione d’uso in residenziale, usarle come case per le vacanze o affittarle ai turisti, dividendo gli incassi con l’hotel. Dunque, è uno strumento rivolto a coloro che possono premettessi lunghi periodi di vacanza e che amano trascorrerle in una precisa località.

Nel dettaglio, un albergo per diventare Condhotel, deve essere full service, ossia deve avere il ristornate, la lavanderia e tutti quei servizi di cui chi acquisterà la camera o la suite potrà avvalersi.

Il Decreto Art Bonus (D.L. 83/2014) ha introdotto i Condhotel nell’ordinamento, ma è stato il Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014) a dare una definizione più dettagliata, demandando la loro regolamentazione a un D.P.C.M. successivo, atto a stabilire le condizioni di esercizio, i criteri e le modalità per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri, per passare limitatamente alla realizzazione della quota delle unità abitative a destinazione residenziale.

Forte impulso alla realizzazione di Condhotel è giunto dalla sentenza n.1 del 14/01/2016 della Corte Costituzionale, che riconosce allo Stato un potere di indirizzo nei rapporti con le Province autonome di Trento e Bolzano. La sentenza ha un peso rilevante, poiché corrobora la figura giuridica del Condhotel e le stesse Province hanno affermato che la normativa statale potrebbe invadere la competenza legislativa delle Regioni in materia di turismo, urbanistica, commercio ed esercizi pubblici.

La Corte Costituzionale ha replicato che è possibile agire con un D.P.C.M., quindi a livello centrale, perché la disciplina dei Condhotel è eterogenea e coinvolge diversi ambiti, tra cui il governo del territorio, l’ordinamento civile, il condominio e i diritti reali dei privati, per cui quando una disciplina coinvolge competenze e materie strettamente collegate, che non è possibile separare, l’intervento del legislatore statale è legittimo, a condizione che agisca nel rispetto del principio di leale collaborazione.

In conclusione, i Condhotel non violano le competenze regionali su urbanistica e turismo.

 

 

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